归来仍是那个少年 407、接盘

很多人开始调查饭团，想弄清楚是谁在背后包养这个小姑娘。

他们不相信真的只靠一个房地产干爹，就能养活这个花钱如流水的名媛。

然而调查的结果让他们大吃一斤。

这小姑娘除了找干爹要钱，还玩起了裸贷，简直不要脸到了极致。

现在饭团最耗钱的是全国铺设的仓储建设和同城配送网点。

而且跟其他互联网公司的轻资产模式不一样的是，饭团一直重资产在城市边沿持有大量用地。

别人是租仓库，他是直接买地皮。

这让饭团更加花钱如流水。

显然饭团的资金链无法让他持有那么多土地，这又要从房企空手套白狼的玩法说起。

港城李家把这一套玩得最熟了。

04年和记黄埔在川城以21亿拍下大量土地，之后16年过去，翻了20倍。

他这一套方法很快被其他房地产商学去，先去银行贷款拿地，再把地拿去抵押换贷款，然后再去下一个地方拿地……

以此循环下去，身上背的贷款越来越多，手中的地也越来越多。

实际上房地产商的操作还会更复杂一些，继续在各个环节加杠杆，例如把楼盘建设外包给各大建筑商，并延后结款，楼还没有建好便提前预售出去，提前收回资金……

阿基米德说过：给我一个支点，我就能撬起整个地球。

而鲁迅没说过：给李家一个支点，他能撬起整个楼市。

很多人看到恒太负债2万亿，都想不明白房价那么贵，房地产那么赚钱，他为什么还会欠那么多钱？这些钱用在了什么地方？

实际上房地产利润并不高。

假设：你有10亿本金，用五年时间开发一个楼盘，五年后把房全部卖出去，获得15亿。五年时间只赚了5亿。

如果你用这10亿本金，通过5倍杠杆搞来50个亿，同时开发五个楼盘，五年后赚25亿，再还掉银行10亿的利息，还赚15亿。

如果杠杆继续扩大，欠500个亿，那就能赚150亿。

欠5000亿，那就赚1500亿。

欠20000亿，那就赚6000亿。

以上只是简单的假设，还有各种税收之类的成本没有计算，但也说明了一件事，房地产想要赚更多钱，就要撬动更多资金，扩大自身的规模。

这也是为什么恒太会欠下2万亿的巨额债务。

那么问题又来了，既然欠债越多，赚钱越多，为什么不继续欠更多钱呢？为什么恒太会突然爆雷呢？

因为欠钱越多，杠杆越高，风险越大。

在拿地、建楼、售卖……整个链条里面，如同在刀尖上跳舞，必须保证每个环节都不会出问题。

需要不断将卖房的钱用于偿还到期的利息，才能不断把钱借出来还回去。

恒太的爆雷在于，房子突然没那么好卖了，房价的增长开始放缓了，于是到期的借款一时间没有现金可以还回去。

银行看你信用恶化，不愿意继续借钱给你。

你手上还有大量没有建完的房，你这些房子如果按期交楼，还是可以有钱还给银行。